“一饱读作气，一年还了50多万元的房贷gay，省下（这部分本金）约4.5%的利息资本，不比宽饶香？”深圳别称购房者元粒（假名）在某粗野平台上晒出我方的还贷记载。
与元粒相似的购房者不在少数。近期，在存量房贷与新发房贷利率差较大、钞票荒势头合手续的布景下，提前还贷表象热度不减。中金公司近期统计数据夸耀，面前银行按揭早偿率在14%傍边。
商场也启动流传存量房贷行将调降的神话。有业内东谈主士合计，衔尾本年最新的房贷策略和利率变化，存在再度调降存量房贷利率的可能性。如存量按揭利率诊治或对银行息差形成影响，不外假定欠债资本同法子整，展望对于息差总体影响中性。
有高位购房者一年屡次提前还贷
楼市“5·17新政”后，存量房贷与新发房贷的利率差重回高位。
中金公司银行业分析师林英奇暗示，左证央行数据，斥逐6月新披发房贷利率为3.45%，如若辩论7月的LPR下调，商酌新披发利率在3.35%傍边，比较2023年12月的3.97%下行62BP（基点），而存量按揭利率下调幅度仅为35BP。据此测算，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到约60～70BP的高位。
部分城市的利差可能更大。据广东省城规院住房策略盘问中心首席盘问员李宇嘉统计，2019年10月～2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重心城市首套房贷利率大齐在4.8%～5.2%之间，比面前增量首套房贷普及约150BP。
“在调降存量房贷利率策略未落实之前，新增个东谈主住房贷款利率下跌激发住户进行贷款置换，导致早偿率上升。”国泰君何在近期研报中指出。
与此同期，前年10月于今，进款利率调降、恒久国债指导、大额存单停售、手工补息处治等事件加重了住户“高收益钞票荒”。
利差增大、“钞票荒”加重助推提前还贷表象合手续。
部分存量房贷仍处高位的购房者年内已屡次提前还贷。元粒将提前还贷称为“自救”。他给记者算了一笔账，他在2020年高位购房，面前房贷利率为LPR+30BP（4.5%，LPR年头为4.2%，未到重订价周期）。我方近一年宽饶、基金的空洞收益率是3%。中间利差大，提前还贷基本成为势必选拔。
“面前新发房贷利率是3.5%，咱们则是4.5%，热沈落差简直太大了。”元粒提到，本年他也曾央求提前还贷两次整个50多万元，争取来岁左证工资披发的节律再还几十万元，放松下利息资本。
也有购房者更为冒险，通过狡计贷转贷进行提前还贷。别称不肯泄露姓名的深圳购房者先容，他办了一笔10万元的破钞贷、一笔40万元的典质狡计贷，把利率为4.2%的按揭全还了。
“办狡计贷和破钞贷前期压力大，但施行利息减少了，念念趁着40岁前告别‘房奴’生存。周围许多面前经济实力还不错的一又友齐是这样预备的。”他说。不外，据记者了解，面前使用破钞贷和狡计贷置换按揭或波及违章gay，背后存在多重风险。
中金公司近期统计数据夸耀，面前银行按揭早偿率仍位于14%傍边的高位，况且可能存在使用破钞贷和狡计贷置换按揭的空间。
（图片起原：中金公司研报）
从A股上市公司半年报中也可窥见条理。财报夸耀，斥逐第二季度末，六大国有银行整个个东谈主住房贷款余额为25.49万亿元，较年头减少3254.71亿元。
中国东谈主民银行近期败露的数据进一步印证了这一趋势。本年第二季度末，个东谈主住房贷款余额为37.79万亿元，同比下跌2.1%。
存量房贷利率能否再调降？
提前还贷升温布景下，近期对于存量房贷调降的神话四起。
银色网不外，第一财经记者向多位银行里面东谈主士求证，均暗示面前不知情。
神话背后，存量房贷利率是否还有再次调降的可能？
“衔尾本年最新的房贷策略和利率变化，再度调降存量房贷利率可能性照实存在。”天风证券固定收益盘问首席分析师孙彬彬合计，2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和幅度弗成谓不大，但还有进一法子降的空间。一方面，前年的策略仅波及首套房贷，不波及二套房；另一方面，此前诊治仅条目调降时不低于原贷款披发时各地最低的利率下限。
策略面上看，本年4月政事局会议明确，衔尾房地产商场供求干系的新变化、东谈主民民众对优质住房的新期待，统筹盘问消化存量房产和优化增量住房的策略措施。
对于调降表情，部分机构东谈主士合计通达转按揭的可能性不大，可能会平直缩小存量按揭加点，举座利率调降幅度可能为55BP或80BP。
“房贷存量降息有可能，但不一定允许转按揭，更有可能是缩小存量按揭加点。”浙商证券银行业首席分析师梁凤洁合计，转按揭，相等于原先在A银行贷款的住户，不错在B银行以最新利率贷款来置换原先贷款，波及跨行和洽等，过程复杂，且在刻下按揭需求疲弱的布景下，放开后，可能会酿成银违警性竞争。
林英奇也合手近似不雅点。他合计，是否再行放开转按揭、转按揭的边界（是否包括二套房）、银行在同行竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不细目性。
假定存量房贷利率再次调降，幅度会有多大？孙彬彬合计有两种测算逻辑。一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至本年二季度新增住房贷款加权平均利率3.45%，则不错压缩82BP，对应每年减少借债东谈主利息支拨约3100亿元。
另一种测算要领所以败露本年上半年存量中恒久个东谈主贷款年化平均收益率的交通银行径例，该利率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55BP，对应每年减少借债东谈主利息支拨约2100亿元。
值得防范的是，机构大齐合计，存量按揭利率诊治会对银行息差形成影响，巧合率会配套策略进一步缩小进款资本。
林英奇合计，天然存量按揭利率的可能诊治对银行息差形成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率诊治的影响更大。但假定欠债资本同法子整，展望对于息差的总体影响是中性的。
他进一步补充，施行上，即使不诊治存量按揭利率，住户可能仍在通过提前还贷、狡计破钞贷置换等表情对银行息差形成压力。
梁凤洁合计，辩论营业银行息差压力较大，监管暗示需保合手营业银行合理利润和净息差水平。若降按揭存量利率，展望巧合率配套降进款资本，以对冲银行息差压力。
“调降存量房贷利率可能无法彻底缓释‘提前还贷’压力，因为后者的根源在于社会投资讲述率缩小。”孙彬彬合计，从机构行径角度辩论，存量房贷利率调降，一定进度上影响银行存量业务，可能进一步加大钞票荒和利润荒。
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